<<
>>

Определение инвентаризационной стоимости

В основу определения инвентаризационной стоимости объекта недвижимости положен затратный подход, определяющий стоимость воспроизводства недвижимости с учетом его износа.

Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:

• определение восстановительной стоимости здания, строения, сооружения, помещения;

• установление износа объекта;

• определение действительной (остаточной) стоимости здания, строения, помещения;

• определение инвентаризационной стоимости объекта недвижи­мости, если объект состоит из нескольких зданий и/или соору­жений.

Для решения этих и других задач используются сборники укруп­ненных показателей восстановительной стоимости основных фондов, предусматривающие кубатурный способ оценки объектов.

Определение восстановительной стоимости производится путем корректировки стоимостей аналогов, представленных в сборниках (УПВС) с последующим пересчетом по индексам и коэффициентам.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости Св опреде­ляется по формуле


где Св - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в текущих ценах; Сп - восстановительная стоимость единицы строительного объема или общей площади объекта-аналога без учета износа в ценах 1969 года, приведенная в сборниках УПВС; N-строительный объем (или общая площадь) в куб. м (или кв. м) объек­та недвижимости; Ко - общий индекс изменения цен на СМР от базо­вых цен 1969 года к ценам на дату оценки:


где К - индекс цен перехода от базовых цен 1969 года к ценам 1984 года (принимать на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года); К2 - дифференцированный индекс цен пере­хода 1984 года к ценам 1991 года; Къ - дифференцированный индекс цен перехода с 1991 года на уровень цен года оценки.

Действительная (остаточная) стоимость объекта Сд определяется по следующей формуле:


где Сд - действительная (остаточная) стоимость оцениваемого объек­та; С - восстановительная стоимость объекта; И - показатели физи-

7 в 7 физ 1

ческого износа объекта в процентах.

Рассмотрим вопросы определения восстановительной стоимости по таблицам сборников укрупненных показателей в ценах 1969 года.

Объем информации, который необходим для работы с укрупнен­ными показателями:

• местонахождение и фактическое использование;

• год постройки;

• этажность (для строений);

• техническое описание конструктивных элементов в объеме харак­теристик, предусмотренных таблицами оценки;

• объем здания, площадь сооружения или иные показатели, необ­ходимые для оценки;

• другая информация для конкретного случая оценки.

Структура построения таблиц сборников следующая.

Таблицы состоят из характеристики объекта и показателя стоимо­сти, удельных весов конструктивных элементов и поправок к стоимости.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений в сборниках содержат стоимость 1 куб. м строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 кв. м площади стенда, 1 кв. м фундамента и т. д.

При подборе таблиц сборников необходимо учитывать следующее.

1. Здания и сооружения подлежат оценке независимо от их состо­яния, в том числе признанные аварийными.

2. При оценке зданий и сооружений можно пользоваться таблица­ми сборников других отраслей народного хозяйства.

Приступая к определению восстановительной стоимости, необхо­димо иметь в виду, что выбор оценочной таблицы определяется назна­чением, а не фактическим использованием здания. Например, жилое здание, временно используемое под контору, должно оцениваться по таблицам для жилых зданий.

Довольно часто таблицами сборников укрупненных показателей пользуются, когда требуется произвести выделение стоимости отдель­ных частей из общей стоимости объекта.

Для этого сопоставляют общую стоимость, полученную в резуль­тате оценки по сборникам укрупненных показателей восстановитель­ной стоимости 1969 года, с балансовой стоимостью, а рассчитанный путем сопоставления коэффициент (коэффициент изменения стоимос­ти) умножается на стоимости отдельных частей объекта в ценах 1969 года, что указывает на балансовую стоимость этих частей объекта.

Пример. Согласно справке предприятия балансовая стоимость зда­ния, замощения и ограждения составляет 80 млн р. Восстановительная стоимость здания оценена в ценах 1969 года на сумму 880 тыс. р., замо­щения - 50 тыс. р., ограждений - 70 тыс. р.

Переходный коэффициент получается в результате деления сто­имости объекта по справке на его стоимость в ценах 1969 года.

80 млн р. : 1 млн р. = 80,0.

В результате выдел а приходится на:

здание 52,8 млн р. (880 тыс. р. • 80);

замощение 3,0 млн р. (50 тыс. р. • 80);

ограждения 4,2 млн р. (70 тыс. р. • 80).

1.8.1.

<< | >>
Источник: Болотин, С. А.. Инвентаризация и паспортизация недвижимости: учеб. пособие / С. А. Болотин, А. Н. Приходько, Т. Л. Симанкина; СПбГАСУ - СПб.,2010. - 100 с.. 2010

Еще по теме Определение инвентаризационной стоимости:

  1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
  2. Определение сметной стоимости объекта
  3. Анализ методов определения сметной стоимости
  4. Сводная инвентаризационно-техническая документация на производственно-технологические или имущественные комплексы
  5. Инвентаризационная съемка (досъемка) зданий домовладения и абрис
  6. Расчет стоимости градостроительного проекта
  7. 2.9.3. Расчет действительной стоимости
  8. Расчет восстановительной стоимости
  9. Стоимость новых окон
  10. Сводный сметный расчет стоимости строительства
  11. Глава 3 Подбор строительно-отделочных материалов и работ с учетом их стоимостив программе PromOffice Euroremont
  12. Печи с определенными функциями