<<
>>

Основные правила отбора зданий на капитальный ремонт, подготовки проектирования и составления технической документации

Проектные организации выполняют комплекс работ по техническим обследованиям, изысканиям и составлению проектов и смет на капитальный ремонт зданий по договорам с заказчиками.

Отбор зданий должен быть закончен не позднее чем за год до начала проектирования (включая утверждение списка зданий, назначенных на капитальный ремонт руководителями соответствующих предприятий или учреждений, в ведении которых находятся здания).

На капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (исключая стены и фундаменты), а также инженерное оборудование пришли в негодное (аварийное) состояние и требуют замены и, кроме того, если эти дома по перспективному плану не подлежат сносу. Поэтому важнейшими факторами при назначении здания на капитальный ремонт должны быть удовлетворительное техническое состояние стен и фундаментов (со степенью износа до 30 %) и целесообразность капитального ремонта по экономическим, инженерным и градостроительным признакам.

На основании утвержденных списков зданий, назначенных на капитальный ремонт, заказчик выдает заказ проектной организации на разработку необходимой технической документации. К заказу на проектирование должны быть приложены определенные исходные документы, позволяющие приступить к проектированию. Принципиальные проектные решения должны быть согласованы с городскими организациями и специальными службами.

До составления технической документации на капитальный ремонт здания необходимо провести тщательное предварительное обследование, которое должно производиться специальной комиссией с обязательным выездом на место и участием проектной организации, представителей пожарной и санитарной инспекций.

Процесс подготовки проектирования капитального ремонта здания разделяется на составление строительного паспорта и выполнение комплекса технических изысканий. Составление проектносметной документации должно производиться в соответствии с действующей инструкцией МКХ РФ (1994 г.).

В соответствии с «Положением о планово-предупредительном ремонте жилых зданий» основой планирования капитального ремонта недвижимого фонда являются материалы изучения и учета технического состояния зданий: данные технической инвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков, акты периодических осмотров и данные, получаемые в результате специальных технических обследований.

Реконструкция отдельного здания без учета его положения в жилом квартале может привести к серьезным ошибкам.

Во-первых, при существующей плотной застройке все здания тесно связаны между собой подземными коммуникациями, у них общие дворовые территории, транспортные пути и т. д. При последующем ремонте соседних зданий вполне возможные повторные переустройства инженерных сетей. Во многих случаях потребуется разборка ранее проложенных коммуникаций, асфальтовых покрытий.

Во-вторых, не имея данных о состоянии всего фонда в квартале или микрорайоне и градостроительных наметок на перспективу, можно ошибиться, проводя капитальный ремонт дома, который по своему положению и техническому состоянию не имеет права на долговечное существование и, возможно, будет снесен в недалеком будущем.

Не имея достоверных сведений о фактическом состоянии всего недвижимого фонда, невозможно разрабатывать перспективные планы работ и прогнозы по капитальному ремонту на сколько-нибудь длительный период.

Поэтому в последние годы в крупных городах РФ производят сплошное обследование старого фонда недвижимости.

По результатам материалов сплошного обследования здания делятся на восемь категорий:

1) здания в хорошем техническом состоянии с незначительными планировочными дефектами или без таковых;

2) здания в удовлетворительном техническом состоянии (требуется ремонт отдельных несущих и ограждающих конструкций) с незначительными планировочными дефектами;

3) то же со значительными планировочными дефектами;

4) здания, конструкции, которые находятся в хорошем или удовлетворительном техническом состоянии, планировочные дефекты отсутствуют или незначительны, но инженерное оборудование в неудовлетворительном состоянии или требует модернизации;

5) здания в неудовлетворительном техническом состоянии, отдельные участки перекрытий требуют замены;

6) то же, требуются сплошная замена перекрытий и перекладка до 25 % стен;

7) здания, которые целесообразно передать по другому назначению;

8) здания с большим износом стен в ветхом и негодном состоянии, ремонт которых нецелесообразен.

Методика определения физического износа зданий основана на системе наблюдения, которая позволяет выяснить, почему произошло разрушение и как его ликвидировать. Методика требует дать ответ на обширный перечень вопросов, охватывающий почти все возможные дефекты. Чтобы дать обстоятельный ответ на каждый из поставленных вопросов, обследователь должен осмотреть здание снаружи, все внутренние помещения, чердак, крышу и представить текстовую и графическую части результатов наблюдения с указанием обнаруженных дефектов, привязанных к месту.

Специалисты, производящие техническое обследование старых зданий, имеют должностные инструкции, устанавливающие последовательность выполнения работ по заданной программе. Цель должностных инструкций - повысить организационно-технический уровень выполняемой работы. Так, инженер в соответствии с инструкцией обязан:

• получить задание от руководителя группы в соответствии с утвержденным планом;

• определить камерально и на месте градостроительное положение объекта в том случае, когда дом находится вблизи предприятия, уточнить санитарно-защитную зону;

• изучить по инвентаризационному плану соответствие нормативным требованиям внутренней планировки здания;

• осмотреть примыкающую к обследуемому зданию территорию, состояние покрытия проездов, отмостки и другие элементы внешнего благоустройства, уточнить наличие проездов на участок и состояние фасадов;

• уточнить и скорректировать инвентаризационный план на момент обследования;

• произвести осмотр всех помещений внутри строения, а также сооружений, находящихся на территории обследуемого объекта;

• произвести техническое обследование объекта и механическое зондирование скрытых конструкций в объеме, определенном действующей инструкцией;

• уточнить состояние инженерного оборудования зданий, время монтажа системы центрального отопления, источник теплоснабжения;

• систематизировать и обобщить результаты исследований и составить техническое заключение в порядке, установленном действующей инструкцией;

• произвести графическое оформление материалов обследования;

• скорректировать авторский экземпляр материалов технической экспертизы;

• руководить подчиненными ему рабочими и отвечать за соблюдение ими трудовой дисциплины и правил техники безопасности на объекте;

• во всех случаях привлекать к участию обследования представителя заказчика;

• в случае обнаружения аварийного состояния здания или конструктивных элементов немедленно составить акт об аварийности с участием представителя заказчика и поставить в известность руководителя группы;

• представить графическое и текстовое оформление материала.

Специалисту, производящему обследование до начала работ, представить два экземпляра инвентаризационного плана. С одним работают на объекте, непосредственно на плане здания делают наружные иллюстрации, а затем результаты «полевых» наблюдений обрабатывают камеральным путем и наносят на чистый инвентаризационный план.

<< | >>
Источник: Александрова В. Ф.. Технология и организация реконструкции зданий: учеб, пособие / В. Ф. Александрова, Ю. И. Пастухов, Т. А. Расина; СПбГАСУ. - СПб.,2011.-208 с.. 2011

Еще по теме Основные правила отбора зданий на капитальный ремонт, подготовки проектирования и составления технической документации:

  1. Составление инвентарного плана территории объекта и технической документации
  2. Основные правила проектирования стройгенпланов:
  3. Нормативы затрат на содержание службы заказчика, осуществляющего строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, текущий ремонт и реставрацию объектов городского хозяйства'
  4. СОСТАВЛЕНИЕ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ 1А. Общие положения по сметному ценообразованию в строительстве
  5. Сводная инвентаризационно-техническая документация на производственно-технологические или имущественные комплексы
  6. ПОДГОТОВКА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
  7. Этапы отбора объектов для проведения ремонта и реконструкции
  8. Глава 4. ХРАНЕНИЕ И ВЫДАЧА ИНВЕНТАРИЗАЦИОННО­ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И СОВРЕМЕННЫЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ И ИЗМЕРИТЕЛЬНЫЕ ПРИБОРЫ
  9. Глава II РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
  10. Капитальный ремонт треснувшей водопроводной трубы
  11. Организация и проведение работ при первичной (основной) технической инвентаризации
  12. Правила обращения с элементами санитарно-технического оборудования
  13. Подготовка исходных материалов для проектирования производства работ
  14. Проектирование технологии производства реконструкции зданий
  15. Глава 2. ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОТДЕЛЬНО СТОЯЩИХ ЗДАНИЙ
  16. Основные правила кладки печи
  17. Общие положения и подготовка исходных материалов для проектирования производства работ
  18. ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА ПОДБОРА И РАЗМЕЩЕНИЯ ПЕЧЕЙ в зданиях
  19. 3. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РАСЧЕТЫ И ОБОСНОВАНИЯ ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ