<<
>>

Расчет восстановительной стоимости

Для отражения стоимости здания в инвентаризационно-техничес­ких формах предусматривается соответствующий раздел, в котором приводятся эти сведения или производятся необходимые расчеты стро­ения.

Полная восстановительная стоимость здания определяется умно­жением приведенной в сборнике табличной стоимости единицы изме­рения оцениваемого объекта на его объем (или иные показатели) с уче­том соответствующих поправок.

Восстановительная стоимость основного строения и пристроек определяются раздельно.

Выбор оцениваемого типа осуществляется на основании описа­ния в техническом паспорте и требует знания оценочных таблиц, уме­ния различать их характерные признаки.

Таблицы состоят из двух частей: одна - характеристики строения и оценочные показатели, другая - удельные веса конструктивных эле­ментов.

В тех случаях, когда характеристики соответствуют табличным, восстановительная стоимость объекта определяется умножением ко­личества единиц измерения на оценочную норму, приведенную в таблице.

В ходе определения восстановительной стоимости по сборникам необходимо руководствоваться следующим:

а) части здания имеют различное назначение - оценка произво­дится раздельно по соответствующим сборникам, а восстановительная стоимость распределяется по занимаемым частям;

б) назначение частей здания одинаковое - оценка производится по всему объему, а восстановительная стоимость распределяется меж­ду совладельцами пропорционально занимаемой общей площади.

Все жилые и общественные здания в зависимости от капитальнос­ти разбиты на пять групп; производственные здания - на шесть групп.

Пример. Оценить двенадцатиэтажный кирпичный жилой дом с подвалом. В результате обследования выявлено: здание находится в Санкт-Петербурге. Фундаменты - из сборных железобетонных бло­ков. Стены кирпичные. Перегородки гипсобетонные. Перекрытия же­лезобетонные. Кровля рулонная по железобетонным плитам. Полы до­щатые. В доме имеется центральное отопление, водопровод, канализа­ция, горячее водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение, радио, телевидение, телефон, мусоропровод, лифты. Объем дома 40 ООО м3.

Подбор таблицы: в сборнике № 28 на с. 52 приведены в табл. 66 укрупненные показатели восстановительной стоимости такого здания. В зависимости от объема (графа б) стоимость 1 м3 равняется 24,6 р.

Восстановительная стоимость подсчитывается как

24,6-40 000 = 984000 р.

При оценке жилых зданий необходимо повышающие и понижаю­щие коэффициенты перемножать раздельно.

При подсчете стоимости всего здания имеют в виду следующее:

• оценка зданий, объем которых превышает объем, предусмотренный

в таблице сборника:

а) та часть объема здания, которая равна максимальному таблич­ному объему, умножается на табличную стоимость здания;

б) оставшаяся часть объема здания (объем здания минус макси­мальный табличный объем) оценивается по той же стоимости с учетом коэффициента: для кирпичного или деревянного здания - 0,95; для круп­нопанельного или блочного - 0,98;

• при наличии в оцениваемых строениях (кроме административных)

подвальных этажей:

а) если в таблице сборника, по которой производится оценка, ука­зано «с подвалом», это значит, что стоимость подвала учтена в таблич­ной стоимости наземной части здания.

При этом, если подвал используется под служебные, обществен­ные или другие цели (домоуправления, ЖЭК и т. п.), к восстановитель­ной стоимости здания добавляется стоимость повышенной отделки подвала, которая определяется умножением объема подвала на таблич­ную стоимость 1 м3 здания с К = 0,20;

б) если оценка здания с подвалом или техническим подпольем про­изводится по таблице сборника, в которой указано «без подвала» или нет никаких оговорок по этому поводу, восстановительная стоимость опре­деляется как сумма стоимости надземной и подземной частей здания.

Восстановительная стоимость надземной части определяется ум­ножением ее объема на табличную стоимость 1 м3.

Стоимость подвала или технического подполья определяется умножением его объема на табличную стоимость 1 м3 наземной части с коэффициентом 0,8. Если при этом подвал используется под служебные, общественные или дру­гие цели, коэффициент 0,8 применять не следует;

в) стоимость подвала административных зданий служебного на­значения, а также заводоуправлений во всех случаях учтена в таблич­ной стоимости здания, поэтому в характеристиках объектов к табли­цам сборников специальной оговорки по этому поводу не сделано. Вос­становительная стоимость таких зданий определяется умножением надземного объема здания на табличную стоимость;

г) при наличии у деревянных строений подвалов стоимость рас­считывается в случае: отапливаемого подвала с К = 1,07; неотапливае­мого подвала с К = 1,06;

д) при наличии цокольного этажа необходимо:

- при подборе таблицы, предусматривающей подвал, кроме на­земной части, оцениваемой в обычном порядке, цокольную часть оце­нивать по той же таблице с К= 0,20;

- при подборе таблицы с техподпольем наземную часть оценивать с К = 1,07, а цокольную по той же норме (с К = 1,07) с корректировкой К = 0,20 на повышенную отделку;

- при подборе таблицы без подземной части оценивать по таблич­ной стоимости с включением объема цокольного этажа в общий оцени­ваемый объем;

е) когда у здания с малометражными квартирами имеется подвал, а таблицами предусмотрены техподполья, к стоимости 1 м3 такого зда­ния необходимо вводить для зданий: с отапливаемым подваломК= 1,07; с неотапливаемым подвалом К = 1,05.

Восстановительная стоимость таких зданий определяется умно­жением стоимости 1 м3 на объем наземной части:

• деревянные административные здания оцениваются по табл. 39 и 40

сборника № 18.

Если объем здания превышает табличный, оценку можно произво­дит по табл. 36-38 того же сборника, табл. 51 и 52 сборника № 26 и табл. 84-92 сборника № 28.

Пример. Данные, полученные в результате обследования: дом постройки 1915 года в г. Ростов-на-Дону. Стены снаружи и внутри ош­тукатурены. Перекрытия и перегородки деревянные оштукатуренные. Кровля железная. Полы в комнатах и коридорах дощатые с окраской, в санузлах и на лестничных клетках цементные. В доме имеется цент­ральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, ра­дио, ванны с дровяными колонками. Объем дома 15 768 м3. Число квар­тир 45. Общая жилая площадь 2025 м2. Средняя площадь одной кварти­ры 45 м2. Внутренняя полезная высота 3,5 м.

Город Ростов-на-Дону расположен во втором территориальном поясе и третьем климатическом районе. Отделка здания простая (со­гласно характеристике, помещенной в технической части к сборникам).

С учетом этого и объема дома табличную стоимость 1 м3 прини­маем по графе «д», равную 21,1 р., которую необходимо скорректиро­вать, применив следующие поправочные коэффициенты:

• единый для оцениваемого здания повышающий коэффициент:

1,022- 1,045 = 1,068;

• с учетом повышающего коэффициента восстановительная стоимость

1 м3 здания будет равна 21,1 р. • 1,068 = 22,5 р.

Перемножим все понижающие коэффициенты с целью получения единого для оцениваемого здания понижающего коэффициента 0,93 • 0,955 • 0,999 • 0,995 • 0,95 • 0,97 • 0,988 • 0,95 = 0,764.

С учетом повышающего и понижающего коэффициентов восста­новительная стоимость 1 м3 здания будет равна

а полная восстановительная стоимость всего здания составит:

17,2 р. • 15 768 м3 = 271 367 р.

<< | >>
Источник: Болотин, С. А.. Инвентаризация и паспортизация недвижимости: учеб. пособие / С. А. Болотин, А. Н. Приходько, Т. Л. Симанкина; СПбГАСУ - СПб.,2010. - 100 с.. 2010

Еще по теме Расчет восстановительной стоимости:

  1. 2.9.3. Расчет действительной стоимости
  2. Расчет стоимости градостроительного проекта
  3. Сводный сметный расчет стоимости строительства
  4. Определение инвентаризационной стоимости
  5. Анализ методов определения сметной стоимости
  6. Определение сметной стоимости объекта
  7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
  8. Стоимость новых окон
  9. Глава 3 Подбор строительно-отделочных материалов и работ с учетом их стоимостив программе PromOffice Euroremont
  10. РАСЧЕТ ОСНОВАНИЙ ФУНДАМЕНТОВ Расчет оснований на действие динамически
  11. Объектный сметный расчет
  12. Составление объектных сметных расчетов
  13. 2. РАСЧЕТ СКЛАДОВ.
  14. Расчет сметы в режиме on-line
  15. Расчет воздухообмена и воздухораспределения
  16. Аэродинамический расчет воздуховодов
  17. 7.3. Расчет деревянных балок
  18. 9.2. Расчет и конструирование ферм